政府信息公开

按照《政府制定价格成本监审办法》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第8号）、《政府制定价格听证办法》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第21号）的规定及若羌县物业服务收费成本公开的要求，我委于2023年12月13日将《若羌县物业收费定价成本监审报告》予以公告，敬请社会各界监督。

公开方式：若羌县人民政府网站

附件：若羌县物业收费定价成本监审报告

若羌县发展和改革委员会

2023年12月13日

附件：

若羌县物业收费定价成本监审报告

根据《中华人民共和国价格法》《政府制定价格行为规则》《政府制定价格成本监审办法》《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》《物业服务定价成本监审办法（试行）》，若羌县发展和改革委员会根据巴州金标物业管理有限公司2020、2021、2022年三年物业服务收费成本对单位收费成本进行监审，现将有关情况报告如下：

一、成本监审项目

巴州金标物业管理有限公司2020、2021、2021年11月1日-2022年10月31日的物业服务收费单位成本。

二、基本情况

（一）被监审单位的基本情况

巴州金标物业管理有限公司成立于2021年7月12日，经若羌县市场监督管理局批准，统一社会信用代码：91652824MA79GX0566，经营地址为新疆巴音郭楞蒙古自治州若羌县团结路5号小区A区物业管理楼。公司类型：其他有限责任公司分公司主要经营活动：许可项目：建筑劳务分包；各类工程建设活动。一般项目：劳务服务（不含劳务派遣）；物业管理；土石方工程施工；承接总公司工程建设业务；机械设备租赁；园林绿化工程施工；信息技术咨询服务；家宴服务；会议及展览服务；企业管理咨询；商务代理代办服务；单位后勤管理服务；安全咨询服务；标准化服务。目前公司从业人员共计99人，其中：保洁人员30名、安保42名、各类维修14名、收费人员5名、后勤及其它管理人员8名。

（二）公司服务基本情况

目前公司管辖服务范围包含住宅小区17个，楼栋149栋，小区单元471个，住宅建筑总面积56.712万平方米，其中：高层建筑面积为21.595万平方米，多层建筑面积为35.117万平方米，公共绿化总面积14.9万平方米。

三、成本监审依据

（一）《中华人民共和国价格法》；

（二）《政府制定价格行为规则》（国家发展改革委令第7号）；

（三）《政府制定价格成本监审办法》（国家发展改革委令第8号，以下简称8号令）；

（四）关于印发《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的通知（新发改规〔2020〕8号）；

（五）转发国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知（新发改成本〔2007〕1835号）

（六）巴州金标物业管理有限公司物业收费定价成本审核报告

（七）巴州金标物业管理有限公司2020、2021、2021年11月1日-2022年10月31日三年的会计资料及其他相关资料。

四、成本监审程序和原则

（一）若羌县发展和改革委员会成本监审工作人员通过实地调查、合理归集、分析、审核相关资料，以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、手续齐全的原始凭证及账册等资料为基础，依照成本监审程序对巴州金标物业管理有限公司2020、2021、2021年11月1日-2022年10月31日三年的物业服务收费单位成本进行了认真审核。形成成本监审报告。

（二）物业服务收费定价成本核定遵循以下原则：

合法性原则、相关性原则、合理性原则。

五、成本监审的主要内容

本次成本监审主要对巴州金标物业管理有限公司2020、2021、2021年11月1日-2022年10月31日三年的物业服务收费单位成本费用合理归集、分析、审核，核定定价成本，属实际发生并经有关部门审计认可的，予以认可；属国家有财务制度规定、价格管理规定的，按其规定进行核增、核减；对国家没有相关规定和未经相关部门认可的，按社会平均成本或同行业成本费用水平进行比较对比确定其合理性。

物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

（一）物业服务成本及费用的审核

1.人员费用

指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

核定巴州金标物业管理有限公司2021年11月-2022年10月工资数为296.58万元，与企业上报数487.38万元相比，核减190.80万元，核减比例39.15%。

核减情况及理由：核减成本为消防值班室值班人员工资和老旧小区改造增加场地及设施维护人员工资，目前相关成本暂未实际发生，为预估成本。根据《政府制定价格成本监审办法》的有关规定，按照合法性、相关性、合理性原则，核减该项成本。

2.绿化养护费用

指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费，

核定2020年绿化电费为54.94万元，与企业上报数70.00万元相比，核减15.06万元，核减比例21.51%；核定2021年绿化电费为54.94万元，与企业上报数56.75万元相比，核减1.81万元，核减比例3.19%；核定2021年11月-2022年10月绿化电费为54.94万元，与企业上报数54.94万元相比，核减0.00万元，核减比例0.00%。

核减情况及理由：核减成本为小区绿化电费，目前相关成本由政府（园林处）支付，未在企业账面列支，根据若羌县住房和城乡建设局出具相关说明，认定每年绿化电费为54.94万元。根据《政府制定价格成本监审办法》的有关规定，按照合法性、相关性、合理性原则，核减该项成本。

3.物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用

指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

核定2020年消防维保费为8.72万元，与企业上报数96.92万元相比，核减88.20万元，核减比例91.00%；核定2021年电梯消防维保费为12.31万元，与企业上报数100.51万元相比，核减88.20万元，核减比例87.75%；核定2021年11月-2022年10月电梯消防维保费为12.31万元，与企业上报数60.48万元相比，核减48.17万元，核减比例79.65%。

核减情况及理由：核减成本为消防维保费，目前该成本暂未实际发生，未在账面列支，企业上报数据中该部分成本按照市场价估计，未能提供合理、合规的文件依据，2020年和2021年相关成本按照实际列支金额认定，2021年11月-2022年10月未发生相关成本，按照上年度发生额予以认定。根据《政府制定价格成本监审办法》的有关规定，按照合法性、相关性、合理性原则，核减该项成本。

4.办公费用

是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

核定2020年企业用于从事与物业有关的牌匾费为0.00万元，与企业上报数8.11万元相比，核减8.11万元，核减比例100.00%，核定2021年标识标牌为0.00万元，与企业上报数3.24万元相比，核减3.24万元，核减比例100.00%；核定2021年11月-2022年10月电费为15.89万元，与企业上报数48.59万元相比，核减20.71万元，核减比例42.62%，核定机械租赁费为0.00万元，与企业上报数3.01万元相比，核减3.01万元，核减比例100.00%，核定道闸使用费为0.00万元，与企业上报数11.88万元相比，核减11.88万元，核减比例100.00%。

核减情况及理由：核减成本为无关成本。根据《政府制定价格成本监审办法》的有关规定，按照合法性、相关性、合理性原则，核减该项成本。

5.管理费分摊

指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

（1）核定2020年期间费用为5.05万元，与企业上报数5.93万元相比，核减0.88万元，核减比例14.84%。

核减情况及理由：期间费用按照物业服务收入占总收入的比例进行分摊，其中物业服务收入417.88万元，总收入491.41万元，占比为85.04%。根据《政府制定价格成本监审办法》的有关规定，按照相关性原则，核减归属于其他业务相关费用。

（2）核定2021年期间费用为2.89万元，与企业上报数3.38万元相比，核减0.49万元，核减比例14.45%。

核减情况及理由：期间费用按照物业服务收入占总收入的比例进行分摊，其中物业服务收入409.85万元，总收入479.06万元，占比为85.55%。根据《政府制定价格成本监审办法》的有关规定，按照相关性原则，核减归属于其他业务相关费用。

（3）核定2021年11月-2022年10月期间费用为83.80万元，与企业上报数192.16万元相比，核减108.36万元，核减比例56.39%。

核减情况及理由：期间费用按照物业服务收入占总收入的比例进行分摊，其中物业服务收入221.68万元，总收入334.07万元，占比为66.36%。另外企业上报数据中社保金额含有消防值班室值班人员社保资和老旧小区改造增加场地及设施维护人员社保65.88万元，为预计成本予以核减。根据《政府制定价格成本监审办法》的有关规定，按照相关性原则，核减归属于其他业务相关费用。

则核定2020年度总成本为632.66万元，与企业上报总成本744.92万元相比，共核减成本112.26万元，核减比例15.07%。

2021年度总成本为610.83万元，与企业上报总成本704.57万元相比，共核减成本93.74万元，核减比例13.30%。

2021年11月1日-2022年10月31日总成本为603.14万元，与企业上报总成本1005.67万元相比，共核减成本402.53万元，核减比例40.03%。

（二）物业服务总建筑面积的审核

经审核，巴州金标物业管理有限公司管辖小区建筑面积核定总数56.712万平方米，其中高层建筑面积为21.595万平方米，相对于企业上报的面积数21.595万平方米，核增0.00万平方米，核增比例0.00%；多层建筑面积为35.117万平方米，相对于企业上报的面积数35.117万平方米，核增0.00万平方米，核增比例0.00%。

六、物业服务收费单价的核算

单位定价成本=核定成本÷建筑面积÷12

2020年度核定总成本为632.66万元，其中高层住房物业运行总成本为382.91万元，多层住房物业运行总成本249.75万元。

2021年度核定总成本为610.83万元，其中高层住房物业运行总成本为361.13万元，多层住房物业运行总成本249.70万元。

2021年11月-2022年10月核定总成本为603.14万元，其中高层住房物业运行总成本为369.42万元，多层住房物业运行总成本233.72万元。

2020年度高层住房物业单位定价成本=382.91÷21.595÷12=1.48元/平方米·月

2020年度多层住房物业单位定价成本=249.75÷35.117÷12=0.59元/平方米·月

2021年度高层住房物业单位定价成本=361.13÷21.595÷12=1.39元/平方米·月

2021年度多层住房物业单位定价成本=249.70÷35.117÷12=0.59元/平方米·月

2021年11月-2022年10月高层住房物业单位定价成本=369.42÷21.595÷12=1.43元/平方米·月

2021年11月-2022年10月多层住房物业单位定价成本=233.72÷35.117÷12=0.55元/平方米·月

经核算，核定高层住房物业单位定价成本=（1.48+1.39+1.43）÷3=1.43元/平方米·月

经核算，核定多层住房物业单位定价成本=（0.59+0.59+0.55）÷3=0.58元/平方米·月

企业上报高层住房物业运行成本1.04元/平方米?月，核定运行成本1.43元/平方米·月，核增运行成本0.39元/平方米·月。

企业上报多层住房物业运行成本0.48元/平方米?月，核定运行成本0.58元/平方米·月，核增运行成本0.10元/平方米·月。

七、成本监审结论

根据巴州金标物业管理有限公司2020年、2021年、2021年11月-2022年10月物业服务成本费用情况对物业服务收费单位成本进行监审，最终确定物业服务收费单价为：多层住宅综合运行单位成本为0.58元/平方米·月，高层住宅综合运行单位成本为1.43元/平方米·月。

八、其他需要说明的事项

（一）本报告是根据巴州金标物业管理有限公司提供的财务资料、审计报告等做出的，会计资料的真实性、合法性由被监审单位负责。

（二）参加本次监审工作人员与被监审单位无任何利害关系。

（三）本报告仅为政府价格部门价格决策服务。其他单位和个人引用本报告内容，可能会出现核算指标等概念不同形成的误差。

（四）凡使用本报告者均应妥善保管和慎重使用，由于使用不妥或保管不妥引起的纠纷或问题、责任自负。

附件：1

巴州金标物业管理有限公司2020--2021年11月物业服务成本费用监审表

附件：2

巴州金标物业管理有限公司2020--2021年11月物业服务单位成本审核表

附件下载：

（此件于重新编辑）

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